Заем, обезпечен с недвижим имот през 2022 г

В нашия материал ще говорим за популярен вид заем - заем, обезпечен с недвижими имоти. Нека да поговорим за условията през 2022 г., банките, които го издават, и да обсъдим този продукт с експерти.

Какво е заем за недвижим имот

Заемът за недвижими имоти е заем, който заемодателят дава на кредитополучателя срещу лихва и взема недвижим имот като обезпечение.

Полезна информация за кредити за недвижими имоти

*Посочени са средните курсове за II тримесечие на 2022 г

Можете да поискате кредит от банката с различни аргументи за вашата платежоспособност. Например, донесете удостоверение за заплата от работодателя (2-NDFL) или намерете поръчител - лице, което в случай на вашата несъстоятелност се съгласява да плати дълга. Това са нормални финансови отношения: банка или друга финансова институция ви доверява парите си. В замяна те искат да са сигурни, че ще им бъде изплатено.

Недвижимият имот може да бъде аргумент в полза на отпускането на заем. Такъв финансов продукт се нарича „заем, обезпечен с недвижими имоти“.

Залогът е специален начин за обезпечаване на задължения. Задължението в този случай е връщане на кредита. Клиентът, който тегли такъв кредит, се съгласява да заложи имота си на кредитора.

В същото време можете сами да живеете в апартамента или да го отдавате под наем на наематели, ако това не е забранено от договора. По същия начин и с други недвижими имоти – апартаменти, жилищни сгради, градски къщи, търговски обекти.

Залогът не означава, че банка или финансова институция може да продаде вашия обект по всяко време или да го вземе за себе си. При положение, че става дума за легални компании, а не за измамници. Истории като тази се случват, когато хората безразсъдно заемат реклами и не поглеждат документите, които подписват.

Само ако клиентът не може да върне кредита, банката или друга финансова институция има право да продаде, тоест да продаде имота. Парите ще отидат за погасяване на дълга. Ако след продажбата остане някаква сума, тя ще бъде дадена на бившия собственик на имота.

Ползи от получаване на ипотечен кредит

Можете да получите голям заем. Например 15-30 милиона рубли за столицата е доста реалистично. В регионите, разбира се, всичко е по-скромно. Въпреки това, желанието да се заложи имущество е силен аргумент за кредиторите.

Бъдете по-лоялни към кредитната история на кредитополучателя. Както знаете, всички банки и финансови институции изследват надеждността на клиента. За да направят това, те използват бюра за кредитна история, където се съхранява информация за това къде, кога и колко човек е взел заем от финансови институции. Закъсненията в плащанията също са отразени там. Но тъй като клиентът е готов да заложи недвижим имот, това означава, че кредиторът се е подсигурил по-здраво.

Кредитът може да бъде издаден за по-дълъг период. В сравнение с конвенционалните заеми. Някои финансови институции ви позволяват да плащате до 25 години.

Ипотечна алтернатива. Изисква авансово плащане, което може да не е така. Жилищен кредит може да се използва за закупуване на нов дом.

За всякакви цели. Кредиторите не питат за какво ви трябва заем. Това е важно например за индивидуалните предприемачи, които се нуждаят от пари, за да развият бизнеса си. Ако те поискат кредит като юридическо лице, тогава вероятността от отказ ще бъде по-голяма, защото това е риск за банката.

Рискувайте само с вашия имот. Кредитополучателят не „устройва“ никого – това е, ако говорим за поръчители по кредита. Когато имате нужда от голяма сума, тогава в случай на конвенционални заеми можете да получите заеми от различни организации и в резултат на това можете да се окажете в дългове, да се преборите с колектори и да загубите репутацията си сред колегите. Ипотекирайки апартамент, рискувате само имуществото си. С уговорката, че ако имате семейство, то подобни решения трябва да се вземат внимателно.

Залогодателят и кредитополучателят могат да бъдат две различни лица. Например единият притежава недвижим имот, а другият иска да изтегли заем. Те могат да направят сделка заедно.

Имотът остава ваша собственост. Може да се ползва, отдава под наем (ако не противоречи на договора за кредит).

Подходящи обекти, които са задържани. Например, кредитополучателят е натрупал голям дълг за жилищни и комунални услуги или е просрочил плащането на други задължения. В този случай, по искане на кредиторите, съдът има право да запорира имота. Някои кредитни организации приемат такъв недвижим имот като обезпечение, но с известна резерва. Част от кредита на клиента ще се използва за погасяване на дълга за премахване на запора.

Минуси на получаване на заем, обезпечен с недвижими имоти

Застрахователни разходи. Имотът, който предлагате като обезпечение, трябва да бъде застрахован. Осигурителните плащания се извършват веднъж годишно. Средно това е 10-50 хиляди рубли - цената зависи силно от конкретната къща, местоположението, цената на обекта. Кредиторът може също така да поиска да застрахова живота и здравето на платеца – в противен случай той ще предложи по-висок процент.

Ще трябва да платите за работата на оценителите. Нито вие, нито кредиторът можете обективно да прецените колко струва даден имот. Но в случай на заем е важна ликвидността на обекта - с други думи, неговата стойност и възможността за продажба. Да предположим, че клиент иска да постави апартамент в аварийна сграда за събаряне. Разбира се, кредиторът едва ли ще може да продаде такъв обект, ако нещо се случи. Така че трябва да платите за оценката. Струва 5-15 хиляди рубли.

Невъзможност за свободно разпореждане с имуществото си. Друг недостатък са условията на кредита. Ако искате сами да продадете апартамент или друг обект, ще трябва да поискате разрешение от кредитора, който е приел имота като обезпечение. Най-вероятно ще откаже. В крайна сметка, как в този случай да се засили надеждността на кредитополучателя? Те могат да разрешат продажбата, ако клиентът погаси дълга към банката с приходите.

Още време изтича. За да получите такъв заем, положете поне една до две седмици, тъй като документите и процедурите са много по-дълги от обикновено. Не можете да получите пари веднага.

– Недостатъците включват факта, че ипотеката е апартамент. Но проблеми могат да бъдат само ако клиентът не плаща. Или, ако не може да плати, тогава не прави нищо, за да разреши ситуацията. Дори когато влезете в „забавяне“ на такъв заем, винаги можете да разрешите проблема, без да загубите имуществото си, да намерите компромис с кредитора, – казва Алмагул Бургушева, ръководител отдел „Обезпечено кредитиране“ във Финанси.

Условия за получаване на кредит, обезпечен с недвижим имот

Изисквания към кредитополучателя

• Възрастта на кредитополучателя е от 21 до 65 години. За по-младите хора рядко се прави изключение. За пенсионерите по-често.
• Наемане на работа. Не е нужно да работите официално. И не е задължително да е неофициално. Но ако клиентът работи, тогава шансът за одобрение на кредита е по-висок. Трябва да работите на едно място поне през последните 3-6 месеца.
• Гражданство на Федерацията. Работят с чужденци, но с по-малко желание.
• Съзаематели. Ако имотът има няколко собственици, те са длъжни да станат съкредитополучатели и да дадат съгласие за залога. Освен това, ако сте женен, съпругът ви също трябва да бъде съзаемател. Това може да се отмени, ако подписвате документи при нотариус (или преди това е сключен брачен договор), но това е по преценка на кредитора.

Изисквания за собственост

- Основното изискване е имотът да бъде регистриран като собственост. Иначе всеки кредитор има индивидуални критерии за недвижими имоти. Някой смята, че разстоянието от Московския околовръстен път е не повече от 50 км, други разглеждат всички региони. Една банка може да издаде кредит само за апартамент, друга за апартамент и къщи и така нататък, – коментира Алмагул Бургушева.

Вече казахме, че заем, обезпечен с недвижим имот, не се дава за никакъв обект. Затова е необходимо да поръчате албум за оценка от акредитирана фирма. Нека поговорим за изискванията.

Квартира

Най-популярният вид обезпечение. Освен това някои кредитори дори се съгласяват да приемат апартаменти, които не принадлежат на кредитополучателя, а на трети страни. Разбира се, ако пуснат доброволно под гаранция. Да вземем пример. Младо семейство живее с родителите си и иска собствен апартамент. Родителите не искат да вземат заем или не им се дава поради напреднала възраст. Но се съгласяват дали младоженците ще ипотекират апартамента си.

Апартаментът трябва да е ликвиден, тоест да може да бъде продаден на пазарна цена по всяко време. Това е много важно за една банка. Разбира се, не трябва да се поставя другаде. Вземат само обекти в неаварийни къщи, не за събаряне. Без незаконно преустройство. Те се притесняват от апартаменти в къщи с дървени подове и статут на архитектурен паметник.

Размерът на кредита често не надвишава 60-80% от стойността на ипотекирания апартамент. Малко повече ще се даде само в случай на гаранция и официална заетост.

Между другото, можете също да поставите стая в общ апартамент. 

Апартаменти

Нов тип недвижими имоти у нас, който се развива активно в големите градове. Формално това е нежилищен имот, но никой не забранява да се живее в него. Там не можете да получите разрешение за пребиваване, не дават преференциални ипотеки, не можете да направите данъчно приспадане от покупка. Но ако сте собственик на апартаментите, можете да ги предложите като обезпечение за кредит.

Апартаментите са по-евтини от апартаментите в същия район в подобни къщи. Но тяхното предимство е, че са нови, което означава, че са ликвидни и имат собствена финансова стойност.

Къщи

По правило таунхаусите са престижен вид градски недвижими имоти. Те се приемат охотно като обезпечение, но при условие, че сградата е законна, има всички документи – случват се негативни прецеденти с неразрешени постройки.

Изисквания за таунхаус: Апартаментът е обособен в самостоятелен блок със самостоятелен вход. Земята пред него е на собственика.

Жилищни сгради

Ако говорим за вила и други крайградски недвижими имоти, както и частни къщи в града, те също се вземат като обезпечение като временна мярка. По-трудно е с градински къщи в SNT, тъй като заемодателят не винаги ще може да ги продаде бързо и те са по-евтини. В противен случай се прилагат същите правила като за апартаментите, плюс редица допълнителни критерии.

• Можете да живеете в къщата през цялата година. И можете да стигнете до него през всеки сезон.
• Не е в аварийно състояние.
• Има електричество, отопление (газ или ток), вода.
• Къщата не се намира на територията на специално защитени природни територии или резервати.

Как да получите заем, обезпечен с недвижим имот

1. Изберете банка или финансова институция

Заявката може да бъде изпратена онлайн – през сайта на фирмата, оставена в кол центъра на оператора или лично до офиса. Първата стъпка ще изисква вашето име, дата на раждане, данни за контакт. Освен това ще бъдете помолени да посочите сумата, за която кандидатствате. Те също така ще попитат за вашия тип имот.

След това банката или финансовата институция ще направи кратка пауза: буквално от десет минути до няколко часа. В резултат на това ще бъде издадена присъда – заявлението е предварително одобрено или отхвърлено.

2. Подгответе документи

Ако дойдете в офиса, можете веднага да вземете набор от необходими документи. Кандидатствахте ли дистанционно? Може би заемодателят ще се съгласи да обмисли сканиране на документи в електронен формат. Ще имаш нужда:

• паспорт с разрешение за пребиваване (маркировка за регистрация);
• вторият документ (рядко се изисква) - SNILS, TIN, паспорт, пенсия, шофьорска книжка;
• удостоверение за доход, заверено копие от трудова книжка, справка за състоянието на лична сметка в пенсионен фонд - тук всеки кредитор има свои собствени изисквания. Някои дават заеми без потвърждение на доход и работа, но с по-висок процент;
• документ, потвърждаващ собствеността върху недвижим имот. Това може да бъде договор за продажба, извлечение от USRN за апартамент или земя, удостоверение за наследство, договор за дарение или съдебно решение - всичко, което потвърждава: вие сте собственик и можете да се разпореждате с обекта;
• за жилищни помещения те ще поискат извлечение от домашната книга или един документ за жилище - те показват колко души са регистрирани в апартамента;
• ако сте женени и вашият съпруг/съпруга не желае да бъде съдлъжник, но не възразява срещу залагането на апартамента, е необходимо нотариално заверено съгласие. Подходящ е и предбрачен договор, който гласи, че съпругът (а) не може да се разпорежда с този имот. Кредиторът може също да поиска от собственика да подпише нотариално удостоверение, че собственикът на имота не е бил женен, когато го е купил. Във втория случай понякога може и без нотариус – по преценка на кредитора.

Намерете оценителска фирма, която ще направи оценителски албум. Можете да направите това предварително, ако бързате да предадете всички документи за един ден. Но внимавайте: най-често банките и финансовите институции работят само с акредитирани от тях фирми.

Друг важен документ е имуществената застраховка. Можете също да вземете предварително становище от застрахователната компания, че е съгласна да вземе вашия обект и сметка за услугата. И отново, бъдете внимателни – в работата със застрахователите кредиторите също са избирателни.

3. Изчакайте одобрението на приложението

Или отказ. Не забравяйте, че можете да опитате с друг кредитор или да преговорите отново с този. Например, кредитополучателят е разчитал на една сума, обезпечена с недвижим имот, но кредиторът се съгласява на по-малка или изобщо не му се струва, че лицето няма да изтегли месечните плащания. Но ако намерите поръчители, вземете сертификати за доходи, свържете съкредитополучатели, тогава заемът може да бъде одобрен.

Срокът на валидност на одобрената молба се определя от самия кредитор. Обикновено е от един до три месеца. След като цялата процедура ще трябва да премине отново. Ако обаче търсите най-добрите условия за кредит, обезпечен с недвижим имот, вече ще имате под ръка всички необходими документи и можете да кандидатствате в други финансови институции.

4. Регистрирайте залог

В Rosreestr - този отдел отговаря за счетоводството на недвижими имоти в страната - трябва да има запис, че върху недвижими имоти е наложена тежест. Оттук нататък собственикът няма да може свободно да продава обекта и да мами кредитора.

За да регистрирате залог, трябва да отидете в MFC или Rosreestr. Понякога можете да минете без посещения лице в лице. Финансовите институции активно използват електронни подписи и практикуват дистанционно подаване на документи. Можете сами да издадете електронен подпис, а ако не знаете къде и как, кредиторът ще ви каже. Подписът се заплаща, средно 3-000 рубли. Някои кредитори го дават на своите кредитополучатели.

5. Вземете пари

След подписване на договора можете да поискате пари в брой или чрез превод по банкова сметка. Банката ще издаде и график за плащане. Може би първото плащане ще трябва да бъде направено още през текущия месец.

Къде е най-добре да получите ипотечен кредит?

Банки

Най-популярният вариант. Заеми, обезпечени с апартаменти, жилищни сгради, апартаменти и дори гаражи, се издават както от организации от върха на Централната банка (най-големите организации по отношение на броя на клиентите и активите), така и от по-„скромни“ колеги. Например регионални банки.

Банките са много щателни при оценката на портрета на кредитополучателя. Те внимателно проверяват документите и процесът на одобрение на кандидатурата може да отнеме седмица или повече. Банките също са по-малко сговорчиви при определянето на максималния размер на кредита. Това е голям бизнес, който иска да се застрахова, ако кредитополучателят изведнъж не плати.

Бъдете готови, че в рекламата банката ще ви примами с една лихва по кредит, обезпечен с недвижим имот, а когато ви прегледа документите, ще предложи по-висока. За да го намалят с няколко пункта, те ще предложат да станат техни клиенти на заплати или да закупят допълнителна застраховка от партньори.

За Инвеститори

Има компании и частни инвеститори, които предоставят заеми. Принудени сме да заявим, че за 2022 г. това е „сива“ зона по отношение на законността на подобни заеми. У нас е забранено на частни инвеститори да отпускат заеми на физически лица, обезпечени с недвижими имоти. Само бизнес (IP или LLC).

Вратички в закона обаче се откриват. Освен това, на ръба на измама с регистрацията на фиктивни юридически лица. Или директно пренаписват собствеността на кредитополучателя върху себе си, като го подвеждат.

Ако решите да вземете заем от инвеститор, обезпечен с недвижим имот, не забравяйте да се консултирате с независим адвокат, за да може той да прочете договора за „скрити значения“ и да ви помогне при сделката. 

Допълнителни начини

У нас има КПК – кредитни и потребителски кооперации. Той има акционери – грубо казано, хора, които са инвестирали парите си в общ пул, за да могат други акционери, ако е необходимо, да ги използват. Разбира се, не за „благодаря“, а при взаимноизгодни условия. Моля, имайте предвид, че законните ЦК са в регистъра на Централната банка.

Кредит, обезпечен с недвижим имот в КЗП работи така. Клиентът става негов акционер. Той иска заем. Кооперацията се съгласява или отказва. Всичко е като в банка, но ЦК са по-малко взискателни към личността на кредитополучателя и одобряват заема по-бързо. Вместо това се определя по-висок процент (не може да бъде по-висок от определения от Централната банка). Някои „агресивни“ банки се позовават на забавени плащания.

Преди това ПФИ (организации за микрофинансиране, в ежедневните разговори те се наричат ​​„бързи пари“) и заложните къщи също можеха да дават заеми, обезпечени с недвижими имоти. Сега не им е позволено да го правят.

Отзиви на експерти за заем, обезпечен с недвижими имоти

Ние попитахме Алмагул Бургушев, ръководител отдел „Обезпечено кредитиране“ на компанията „Финанси“. споделете вашето мнение за услугата.

„Заемите, обезпечени с недвижими имоти, набират скорост всяка година. Хората започнаха да разбират, че това е наистина изгодно: ставките са много по-ниски, отколкото при потребителското кредитиране, срокът също е увеличен до 25 години. Няма погрешно схващане за опасностите от такова кредитиране. Клиентите теглят такъв заем, за да затворят например своите пет до десет други кредита. В крайна сметка е по-изгодно да плащате в една банка. Максималният размер на кредита, обезпечен с недвижим имот, е възможен до 80% от стойността на обекта.

Те прибягват до такива заеми, за да открият собствен бизнес или да подкрепят личен бизнес. Има и по-трагични ситуации, когато е необходима внушителна сума за операция от роднини.

Разбира се, можете да продадете апартамент, но ако човек е сигурен, че може да плати, тогава защо да не използвате заем? Винаги можете да продадете, дори ако сте взели обезпечен заем и внезапно не можете да платите. Този вид кредит е подходящ за всеки, който знае точно от какви източници ще погасява кредита.

Що се отнася до кредиторите. Банките винаги са по-дълъг срок на заема и по-нисък процент. Но разглеждането на заявлението е по-дълго и те са по-взискателни към кредитополучателя, кредитна история, заетост. Често клиент смята, че щом залага апартамента си, то банката не трябва да му задава излишни въпроси. Въпреки това банката следи отблизо кредитополучателя, независимо колко струва апартаментът му.

Кредитните кооперации (ККК) вече са по-лоялни към клиентите, но лихвите може да са малко по-високи от банковите. Частните инвеститори са също толкова лоялни. Но това не означава, че раздават пари на всички. Не се изискват удостоверения за доходи, но те оценяват надеждността на потенциалния кредитополучател на интервю. Инвеститорът може да получи пари в деня на лечението и това със сигурност е предимство.

На теория, ако клиентът трябва бързо да намери пари, той може да ги поиска от инвеститор или CPC и след това да рефинансира в банка. 

Популярни въпроси и отговори