Как да ипотекирате апартамент и да получите пари през 2022 г.: инструкции стъпка по стъпка с експертни съвети

Следвайки ситуацията в икономиката, банките смекчават или затягат кредитната си политика. Преди 20 години заемите бяха издавани внимателно: обезпечени или гарантирани. С течение на времето се появиха повече институции за микрофинансиране и броят на издадените заеми и кредитни карти също се увеличи. Нивото на изискванията към кредитополучателите е намаляло.

Но икономическите сътресения от последните години принуждават банките и другите кредитори отново да станат по-селективни. През 2022 г. единственият сигурен начин да получите заем е да ипотекирате апартамент и бързо да получите пари.

Подготвихме инструкции стъпка по стъпка и разговаряхме с експерт как да направим всичко правилно.

Основното нещо за залог на апартамент

Изисквания за ипотека на апартамент

У нас няма единни изисквания за ипотеката на апартамент – нито за самия имот, нито за лицето, което иска да получи пари. Кредиторите се ръководят единствено от своите финансови интереси и оценка на риска.

Например, една банка никога не би взела апартамент в ЗАТО като обезпечение, защото това са затворени градове. Ако кредитополучателят не може да върне парите, апартаментът ще трябва да бъде продаден и това ще бъде трудно да се направи. И за кредитора е важно да си върне парите възможно най-скоро. Друга банка може да приеме такъв апартамент, но да предложи малко по-висок процент и да даде пари по-малко, отколкото всъщност струва жилището.

Допустимият портрет на кредитополучателя също е различен за всеки кредитор. Големите банки могат да откажат, ако човек няма постоянна работа и доходи. Или предложете по-малко изгодни условия. Кредитните и потребителските кооперации и частните инвеститори, напротив, не са толкова критични при оценката на кандидата за пари.

Анализирахме офертите на кредиторите през 2022 г. и изведохме изискванията за „средно аритметично“ за обезпечение на апартамент у нас.

Жилището се намира в град, в който има представителство на кредитора. Ако банката (въпреки че не само тя може да приеме жилище като обезпечение) няма клонове и клонове във вашето населено място, такъв апартамент е малко вероятно да бъде разгледан. Причината е проста: ако кредитополучателят не може да изплати дълга, тогава той ще трябва да бъде изгонен, съден и продаден. Това са разходи за кредитора, особено ако той е базиран в друг град.

Състояние на апартамента. Кредиторът няма да гледа нови тапети и прозорци с двоен стъклопакет. Разбира се, ако апартаментът е след пожар, тогава той е неликвиден. Но като цяло красивите мебели и нов кухненски комплект не влияят на цената. В крайна сметка това е апартамент, който е ипотекиран, който потенциално може бързо да бъде продаден.

За кредиторите е важно къщата да не е аварийна, порутена. Има изисквания за етажност и брой апартаменти. Например двуетажни къщи с шест апартамента – такива са построени в ранните съветски години – не попадат в критериите на повечето кредитори. Ако къщата е с дървени подове - също най-вероятно гаранцията не е опция.

Всички комуникации трябва да работят: газ, електричество, отопление и водоснабдяване. Най-често не се допуска незаконно преустройство. Например, ако стената между кухнята и стаята е била разрушена в апартамент с газова печка, това е критично. Но ако само килерът е преустроен, тогава това е по преценка на банката. Преустройствата, легализирани в ОТИ, са приемливи.

Как кредиторът разбира, че апартаментът е ликвиден? Просто е: ще трябва да поръчате оценка. Това е платена услуга. В нашата страна средната цена е 5-15 хиляди рубли. Специалистът ще дойде, ще направи снимки, ще напише заключение - албум за оценка. Инспекторът ще посочи средната цена за продажба на апартамент, въз основа на която банката ще направи заключения за размера на кредита.

Основа на собствеността. Просто казано, как се сдобихте с този апартамент. Идеално основание за заемодател е договорът за продажба. Тоест, веднъж сами сте си купили къща, а сега искате да я ипотекирате. Или сте приватизирали апартамент. Припомняме, че приватизацията започна през 1991 г.

Те са предпазливи към апартаментите, получени по договор за дарение и като наследство. Особено ако апартаментът наскоро се е преместил при вас. Изведнъж след няколко месеца ще се разкрие криминално или съдебно минало? Например ще има наследници, чиито интереси не са взети предвид при разделяне на имущество.

В същото време такива апартаменти все още се приемат, но от тях се иска да издадат застраховка за собственост. Съгласно такава полица застрахователната компания се задължава да плати пари за апартамент, ако внезапно споразумение за дарение или наследство бъде обжалвано в съда.

Не са подходящи апартаменти под запор и такива, за които има подписан договор за дарение. Съдът може да запорира апартамента. Това се случва, когато неговият собственик например е замесен в наказателно дело. Или му събират дългове. Кредиторът няма да вземе апартамент, за който вече има изготвен договор за дарение.

Най-често не приемат апартаменти, които се отдават под наем. Но заемодателят не може да разбере за това – просто повярвайте на думата ви. Друго нещо е, че в случай на спешност това може да не играе във ваша полза. Представете си, че сте ипотекирали апартамент и сте го застраховали, но в същото време го давате под наем на наематели. Те имали изтичане на газ и корпусът бил повреден. Апартаментът е бил ползван от други хора и застрахователната компания ще откаже изплащане на обезщетение.

Изисквания към кредитополучателите

Когато искате да получите пари, обезпечени с апартамент, кредиторът също ще ви оцени като кредитополучател. Банките имат най-строги критерии.

Възраст. В повечето случаи гражданинът може да се разпорежда с имуществото си от 18-годишна възраст. Има изключения за лица над 16-годишна възраст, ако еманципацията е призната по съдебен път – тоест лицето се счита за напълно дееспособно, което означава, че той може да се разпорежда с имущество, включително да го залага.

Въпреки това, когато издават заеми, банките увеличават минималната възраст на кредитополучателя. Долната летва е най-често 20-21 години. Горната лента е доста широка - от 65 до 85 години. Към момента на тази възраст заемът вече трябва да е напълно затворен.

Пример. 50-годишен градски жител иска да ипотекира апартамент и да върне парите на банката за 20 години. Банката обаче отпуска заеми само на кредитополучатели под 65-годишна възраст. Тоест ще трябва да вземете кредит само за 15 години или да потърсите друга банка.

Трудов стаж и доходи.  Кредитните потребителски кооперации (CPC) и частните инвеститори са възможно най-лоялни към тези, които искат да ипотекират апартамент и да получат пари. Банките отново са най-критичните към този аспект. Подгответе сертификат 2-NDFL (за доход), трябва да сте наети на последно място поне 3-6 месеца. В същото време банките разбират, че не всички работят официално. Следователно те може да се съгласят да приемат банковото ви извлечение като алтернатива. Извлечението трябва да показва, че кредитополучателят получава пари с определена редовност и че има средства по сметките си.

Кредитна история. На първо място, банките обръщат внимание на това – КЗК също го гледа. Кредитната история се съхранява в специални бюра. Те предават информация какви заеми са регистрирани за това лице, дали плащанията се извършват навреме. 

Инструкции стъпка по стъпка за ипотекиране на апартамент

1. Изберете кредитор

Изборът е между банки, кредитна потребителска кооперация (КПК) или частен инвеститор. Всеки има своите предимства и недостатъци, които ще разгледаме по-долу.

2. Подгответе документи

За да ипотекирате апартамент, ще ви трябва:

• попълнете формуляр за кандидатстване (всеки кредитор има свой собствен формуляр);
• оригинален паспорт с регистрация;
• вторият документ (SNILS, шофьорска книжка, TIN, военна лична карта, паспорт, а понякога и всички наведнъж - всеки кредитор има свои собствени изисквания);
• 2-NDFL удостоверение за доход (можете да го поискате в счетоводния отдел или да го изтеглите в личния си акаунт на уебсайта на данъчната служба - на първо място, това са банките, които го искат);
• копие от трудовата книжка или извлечение от нея (банките също изискват);
• ако сте женен и не сте сключили брачен договор, според който съпругът (а) не притежава апартамент и не действа като съкредитополучател за заеми, тогава ви е необходим сертификат от службата по вписванията;
• потвърждение за собственост върху апартамента: договор за продажба, извлечение от USRN, удостоверение за наследство, споразумение за дарение или съдебно решение.

3. Разберете застраховането и оценката

На първо място кредиторът ще поиска оценка на апартамента. Законът не задължава това, но на практика тази процедура почти винаги се провежда. Невъзможно е да се повярва на думата на кредитополучателя, че апартаментът му струва определена сума. Оценителските фирми работят бързо. Преди това проверете дали някоя оценителска фирма е подходяща или само от акредитираните от банка или КЗП. Специалистът ще дойде, ще направи албум за оценка (средно за 1-3 дни) и ще напише заключение за цената на жилището.

След това заемодателят ще може да обяви сумата, която е готов да даде за обезпечение. Моля, имайте предвид, че никой няма да даде 100% от цената на апартамент на кредит. Е, ако дадат 80-90% от пазарната стойност. Например, оценителят пише, че имотът струва 10 милиона рубли. Заемодателят се съгласява да даде 75% от тази сума, тоест 7,5 милиона рубли. Не забравяйте, че кредиторът не е купувачът на апартамента. Той има друга задача: да дава пари, да печели пари и ако нещо се обърка, бързо да продаде залога и да върне своя.

Преди сделката трябва да се договорите за застраховката на апартамента. Застрахователната компания трябва да потвърди, че е готова да застрахова обекта и живота на кредитополучателя. Формално всяка компания е подходяща. Заемодателите обаче често посочват пула от застрахователи, с които работят. Ако изберете друга компания, тогава кандидатурата може да бъде разгледана по-дълго или дори да бъде отказана без обяснение.

Кредитополучателят не е длъжен да застрахова собствеността (говорихме за тази услуга по-горе). Но заемодателят, отново, в този случай може да откаже или да повиши процента.

4. Регистрирайте залог

На този етап държавата, представлявана от Rosreestr, участва в делото. Този отдел отговаря за отчитането на земята и недвижимите имоти в страната. За него няма значение за какво теглите кредит и при какви условия. Той действа като своеобразен гарант за чистотата на сделката. В тази част от него, че от сега нататък в USRN до вашия апартамент ще има тежест. В извлечението ще бъде посочено, че апартаментът е заложен. Това е необходимо, за да се избегнат спорове в бъдеще.

5. Условия за одобрение на заем и получаване на пари

Средно целият процес отнема 14 дни. Това е, ако не бързате никъде, но не отлагайте събирането на документи. Нека да разгледаме от какво се състои този период от време:

• предварително одобрение на заявлението от кредитора – през 2022 г. отнема няколко часа и дори минути;
• одобрение на заявлението – до пет дни, най-дългата е процедурата при банките, на този етап трябва да предоставите всички документи;
• застраховка и оценка — компаниите работят бързо, но не моментално, ще ни отнеме до пет дни за тези процедури;
• регистрация на залог в Rosreestr - пет работни дни от датата на получаване на заявлението и приложените към него документи, при регистрация чрез MFC - седем работни дни, въпреки че всеки може да го прекара по-бързо;
• получаване на пари – веднага след вписване на залога.

Къде е най-добре да наемете апартамент?

1. Банки

Най-изгодният вариант по отношение на ставките. Ще бъде по-малко, отколкото в КЗК и инвеститорите. Но ипотекирането на апартамент и получаването на пари е най-трудното нещо. Защото те разглеждат внимателно кредитополучателя: отчет за доходите, трудова книжка, кредитна история. Можете да го направите без него, но тогава процентът ще бъде по-висок. Освен това скоростта на одобрение от банките е възможно най-ниска. Няма да получите пари бързо.

2. Частни инвеститори

През 2022 г. инвеститорите могат да издават пари под гаранция само на индивидуални предприемачи и юридически лица за развитие на бизнеса. Забранено им е да дават заеми на обикновени граждани.

Ако имате индивидуален предприемач или LLC и апартамент, който е подходящ за гаранция, тогава можете да получите заем от инвеститор. Това е обикновен човек, който се интересува от доходи. В същото време той може да действа чрез брокер, управляващо дружество, което придружава правната страна на сделката.

Инвеститорите имат по-висок лихвен процент по кредитите от банките и КЗП. Но можете да получите пари възможно най-бързо.

3. Други опции

Микрофинансиращите организации, те също са МФИ или „бързи пари“, не могат да приемат апартаменти като обезпечение. Законът забранява. Заложните къщи също не вземат жилища. Останаха само КПК – кредитни потребителски кооперации. Техният регистър е на сайта на Централната банка¹. Ако фирма не е в списъка, не работете с нея.

КЗК кредитира само своите акционери. По съвременните стандарти форматът изглежда архаичен. В края на краищата, първоначално кооперациите са измислени като „фондове за взаимопомощ“. Тоест, група хора се обединяват и решават: да добавим пари в общ фонд и ако някой от акционерите има нужда от средствата, ще му дадем заем. И ние ще помогнем на човек и сами ще спечелим пари.

Съвременните PDA работят по същия начин, само че приемат почти всеки като акционер и не е необходимо да плащате пари за присъединяване. Тоест кредитополучателят е приет в кооперацията, те дават обезпечен заем и той плаща парите на ККП. Веднага щом изплати дълга, може да си тръгне. 

Кооперациите са максимално лоялни към портрета на кредитополучателя и дават одобрение по-бързо от банките. Но техният процент е по-висок.

Условия за погасяване на ипотеката на апартамента

Всички условия са посочени в договора за кредит. Те не се различават много от обикновените заеми. Плащанията трябва да се извършват всеки месец на определени дати. Можете да погасите заема предсрочно без неустойка. Когато дългът бъде изплатен, гаранционният депозит се премахва от апартамента.

Банката има право да вземе имота, ако кредитополучателят закъснее с плащанията си поне с един ден три пъти в годината. Реална заплаха да останат без дом за всички членове на семейството, включително дете под 18 години.

Докато изплащате дълга, не можете да правите нищо с апартамента без съгласието на кредитора. Можете да живеете, правете и козметични ремонти. Но преустройство, продажба и отдаване под наем - само с разрешение на собственика на залога.

Популярни въпроси и отговори

Отговаря на въпроси Адвокат на Управляващото дружество GLS Invest (GLS INVEST) Александър Морев.

Източници на:

1. Уеб сайт на централната банка. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Федерален закон № 16.07.1998-FZ от 102 юли, 26.03.2022 г. (изменен на 01.05.2022 г. март, 19396) „За ипотека (залог на недвижими имоти)“ (с изменения и допълнения, в сила от 8 май 3 г.) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.