Как да ипотекирате къща и да получите пари през 2022 г

Кредитните програми, обезпечени с къща през 2022 г., са доста често срещани и се предлагат в почти всяка банка. Тяхната същност е, че кредитната институция издава пари на клиента и приема имуществото му като обезпечение, докато не изплати напълно дълга. В същото време можете да живеете в къщата, но е невъзможно да я продадете или замените, докато банката не премахне тежестта. Казваме ви как да ипотекирате къща и да организирате сделка стъпка по стъпка - от нюансите на процедурата до получаването на пари. 

Основни моменти относно ипотекирането на жилище 

Изисквания за ипотечен дом

Всяка банка има свои собствени изисквания за обезпечение. Някои са готови да приемат само апартаменти. Други разглеждат дялове в жилищни имоти, общежития, къщи, градски къщи, понякога дори летни вили и гаражи. Изискванията към обекта ще зависят от неговия тип.  

Къщи

Най-често банките изискват строителните работи да са напълно завършени и сградата да е готова за живеене. Понякога незавършеното строителство може да бъде одобрено като обезпечение, ако в него вече са извършени комуникации и има проект. В този случай наличието на газ не е необходимо. Самата сграда трябва да бъде документирана като жилищна. Отново някои банки са готови да разгледат „жилищна сграда без право на регистрация на пребиваване“. 

Ако къщата е дървена, някои банки ще я вземат като обезпечение само при условие, че сградата не е по-стара от 1985 г. В някои банки - не по-стара от 2000 г. За къщи, построени от други материали, няма строги изисквания за годината на строителството. 

Важна е и степента на износване. За дървени къщи тя не трябва да надвишава 40%, а средната стойност за къщи от други материали е 50%. Има изисквания към основата на сградата. Тя трябва да е здрава и направена от бетон, тухла или камък. Полагането на къща, която стои върху основа на купчина, няма да работи в повечето банки. 

Финансовата институция гледа и местоположението на сградата. В повечето случаи това трябва да е населено място, в което освен ипотекираната къща има поне още три жилищни сгради. Освен това, за да ипотекирате къща през 2022 г., тя трябва да има целогодишен достъп, както и постоянна канализация, ток от енергийното дружество, парно, вода, тоалетна и баня. 

Townhouse

За обезпечение се взема изолирана част от жилищна сграда, която има отделен вход, собствен пощенски адрес и общ зид със съседен блок, в който няма врата. По документи помещението трябва да се регистрира като самостоятелен обект. Възможни са няколко варианта на дизайн:

• част от жилищна сграда;
• блоково строителство къща;
• блокова секция;
• част от жилищна сграда-близнак;
• апартамент;
• жилищни помещения;
• част от жилището.

Пълните изисквания на конкретна банка, от която планирате да вземете заем, можете да намерите на нейния официален уебсайт. Също така тази информация може да бъде получена от банков мениджър или специалист по поддръжката по телефона или чрез чат. 

Трябва да се има предвид, че най-вероятно те няма да вземат като обезпечение имущество, което вече е обременено или принадлежи към категориите порутени или порутени жилища. Освен това банката може да откаже, ако собствениците на къщата са направили преустройство и не са го легализирали. При разглеждане на обекта на залог банката обръща по-голямо внимание на сгради, които потенциално могат да бъдат разрушени през следващите години. На първо място, това се отнася за дървени сгради. 

Също така си струва да се има предвид, че банката, преди да издаде заем, може да се свърже с професионален оценител. Ако специалистът даде положително становище за състоянието на обекта, степента му на износване, както и изключи необходимостта от ремонт и евентуално аварийно състояние, обектът ще бъде одобрен за обезпечение. Кредитополучателят обаче плаща за услугите на оценителя и тази сума трябва да бъде предвидена предварително в бюджета.

Инструкции стъпка по стъпка за ипотекиране на къща

Ипотекирането на къща и получаването на пари е малко по-трудно от тегленето на потребителски кредит. Ще са необходими повече документи и процесът ще отнеме много време. През какви стъпки ще трябва да премине кредитополучателят?

1. Кандидатствайте за обезпечен заем на уебсайта на банката или в неин клон.
2. С директно посещение в банката - получете уточняваща информация от специалист, с онлайн приложение - изчакайте обаждането на мениджъра и разберете списъка с документи. Изискванията към обекта също трябва да бъдат изяснени. 
3. Подайте документи в банката сами или онлайн. Тук е желателно да направите всичко възможно най-бързо, тъй като някои документи имат ограничен срок на валидност. Например извлечение от USRN ще бъде готово не по-рано от 7 дни от датата на поръчката му. Ако кандидатствате късно и Rosreestr забави издаването, тогава удостоверението за доходи или копие от трудовата книжка може да стане невалидно (срокът им на валидност е само 30 дни).
4. Изчакайте решението на банката относно обезпечението и кредита. Ако бъдат одобрени, подпишете договора за заем и финализирайте сделката. 
5. Издаване на залог върху имущество в USRN, налагане на тежест върху него. В някои банки тази стъпка може да бъде пропусната, тъй като те независимо регистрират транзакцията в Rosreestr. В други кредитни институции ще трябва да дойдете в Rosreestr или MFC заедно с банков служител.
6. Изчакайте, докато Rosreestr обработи заявлението и върне документите, като постави маркировка върху резултата в тях. Тези документи трябва да бъдат занесени в банката.
7. Изчакайте, докато банката провери представените документи и след това издаде заем.

В зависимост от условията на договора, парите или ще бъдат кредитирани по предварително посочената сметка, или мениджърът на банката ще се обади и ще ви покани в офиса. 

Редактиране на документи

Що се отнася до документите, всяка институция ще има свой собствен списък, който трябва да бъде изяснен предварително. Най-често обаче се изискват следните документи:

• паспорт на гражданин на федерацията;
• документи, потвърждаващи собствеността върху недвижими имоти (извлечение от USRN с посочен в него собственик или удостоверение за регистрация);

Могат да бъдат поискани и следните документи:

• отчет за приходите и разходите;
• заверено копие от трудовата книжка;
• SNILS;
• международен паспорт;
• шофьорска книжка;
• брачен договор, ако има такъв;
• доклад на оценителната комисия за оценката на имота;
• нотариално заверено съгласие на съпруга за залог на недвижим имот, който е съвместна собственост.

Къде е най-доброто място за ипотекиране на къща?

Можете да ипотекирате къща не само в банки, но и в други финансови институции. Обмислете техните условия, за да определите къде е най-изгодно да ипотекирате недвижим имот.

Банки

При разглеждане на заявление за кредит банките обръщат внимание на обезпечението само след проверка на платежоспособността на клиента. Затова е важно кредитополучателят да отговаря на изискванията и доходите му да не са по-ниски от препоръчаните от банката. В същото време безспорен плюс на кредитирането в банка е прозрачността на сделката. След подписването на договора плащането няма да се увеличава и не трябва да има допълнителни комисионни или отписвания. 

Лихвите по банковите кредити са сред най-ниските в сравнение с други финансови институции. Средно те варират от 7 до 15% годишно. Освен това, ако кредитополучателят спре да извършва плащания, банките ще събират дълга само в строго съответствие със закона. 

Кандидатстването за обезпечен заем от банка обаче има и недостатъци. На първо място, кредитната институция взема решение въз основа на кредитната история на кредитополучателя. Ако е бил повреден или изобщо не е присъствал, приложението може да не бъде одобрено. Проверката на обекта на обезпечение отнема много време, това трябва да се вземе предвид при кандидатстване. Средно отнема около седмица от момента на подаване на заявление и пълен пакет документи до получаване на резултата от разглеждането. Но на този етап кредитополучателят все още не е получил парите. Това ще стане едва когато оформи тежестта върху имота и представи съответните документи в банката. 

Ще отнеме известно време и проверката на обекта от оценителска организация. Освен това кредитополучателят плаща за услугата и това е допълнителни 5-10 хиляди рубли. Струва си да се има предвид задължителната застраховка на обекта в повечето банки. Понякога можете да го откажете, но тогава лихвеният процент ще се увеличи с 1-2 пункта. Цената на застраховката е 6-10 хиляди рубли годишно. 

Частни инвеститори

За разлика от банките, частните кредитори обръщат повече внимание на ликвидността на обезпечението. Платежоспособността на клиента остава на заден план, макар и не напълно отписана. Следователно е по-лесно да ипотекирате къща и да получите пари, но много по-скъпо. Срокът за разглеждане на заявлението от „частни търговци” е кратък, обикновено решението се обявява в деня на подаване на заявлението или на следващия. Средният лихвен процент е около 7% на месец, тоест до 84% годишно. Следователно приемането на голямо количество за дълго време просто не е изгодно. Например, ако вземете 3 милиона рубли за 3 години при лихвен процент от 5% на месец, надплащането за целия период ще бъде повече от 3,5 милиона рубли. Трябва да се има предвид, че повечето частни инвеститори сключват договор за 1 година. Теоретично след година може да се удължи, но никой не гарантира, че в бъдеще условията няма да се променят към по-лошо. 

ПФИ

Съгласно действащото законодателство организациите за микрокредитиране и микрофинансиране не могат да издават заеми, обезпечени с обезпечение, ако това е жилищен недвижим имот на физически лица. Те обаче могат да издават пари, обезпечени с търговски недвижими имоти. 

Както в случая с частните кредитори, при проверка на заявление, ПФИ обръщат повече внимание не на кредитната история и платежоспособността на кредитополучателя, а на ликвидността на ипотекирания обект. В същото време самото заявление ще бъде разгледано доста бързо, понякога в рамките на няколко часа. Лихвата обаче също няма да е малка – до 50% годишно. Във всеки случай, преди да подпишете документите по кредита и обезпечението, трябва внимателно да ги проучите. Е, ако има възможност да покажете адвокат. По този начин рискът може да бъде драстично намален в бъдеще. 

PDA

ЦПК са кредитни потребителски кооперации. Същността на тази организация е, че към нея се присъединяват акционери - както физически, така и юридически лица. Правят еднократни или периодични вноски. И, ако е необходимо, те могат да вземат заем и постепенно да го изплатят, като вземат предвид лихвите. Ако човек не е член на ККП, не може да тегли кредит там. Дейността на такива организации се регулира от закона. Ако се вземе решение за присъединяване към ККП, струва си да се уверите, че е надеждно. Това може да стане чрез проверка на членството на кооперацията в СРО. Информация за принадлежност към определена организация за саморегулиране трябва да бъде посочена на уебсайта на КЗК. 

Предимствата на този метод са, че разглеждането на заявлението не отнема много време и парите могат да бъдат издадени, без да се чака, докато върху имота бъде наложена тежестта. Лихвените проценти обикновено са по-ниски от другите финансови институции. В същото време на кредит може да се даде достатъчно голяма сума, като в момента на вземане на решение не се взема предвид наличието на потвърден доход на кредитополучателя и неговата кредитна история. 

Най-изгодно ще бъде да вземете кредит, обезпечен с жилище в KPC, но само ако вече сте член или имате време да станете и едва тогава кандидатствайте. В противен случай е по-добре да се свържете с банката.

Условия за жилищна ипотека

Погасяването на заем, обезпечен с недвижим имот, става по абсолютно същия начин, както погасяването на потребителски заем. Това могат да бъдат анюитетни или диференцирани плащания. Тоест същото през целия срок на кредита или намаляващо през срока на плащането. 

Струва си да си спомним за действителната задължителна застраховка на обекта на обезпечение. Някои банки изискват застраховка живот и здраве за кредитополучателя. Понякога можете да откажете всички застраховки, но тогава банката ще повиши лихвения процент с 1-5%. 

Необходимо е също така да се вземе предвид, че след налагането на тежест върху къщата собственикът няма да може да се разпорежда с нея изцяло. Тоест няма да може да се дава недвижим имот, да се продава, заменя или предоставя друг залог. 

Първо трябва да се свържете с банката, в която получавате заплатата си. В този случай ще се изискват по-малко документи, освен това най-вероятно лихвеният процент ще бъде намален с 0,5-2%. 

Колко може да очаква един кредитополучател? Това обикновено е само малка част от сумата, на която е оценен имотът. Във всяка банка тази част ще бъде различна и ще варира от 50 до 80%. Тоест, ако къщата е оценена на 5 милиона рубли, те ще дадат заем от 2,5 до 4 милиона рубли. 

Рефинансирането на обезпечени заеми е трудно, тъй като малко банки ще искат да се справят с процеса на преиздаване на обезпечение. Това трябва да се има предвид при избора на институцията, до която ще се подаде заявлението. 

Също така е важно да избягвате измамни схеми, ако решите да кандидатствате за кредит извън банката. Например, вместо договор за заем, на кредитополучателя може да бъде даден за подпис договор за дарение или договор за покупко-продажба. Те ще го обяснят по следния начин: след като кредитополучателят изплати изцяло дълга, тази транзакция ще бъде анулирана. Ако обаче кредитополучателят подпише такова споразумение, това ще означава пълно и доброволно прехвърляне на правата му върху недвижими имоти. 

За да минимизирате риска, трябва да се свържете с известни големи организации и банки. Освен това е препоръчително да покажете договора за заем на адвокат, за да може той да прецени неговата законосъобразност.

Популярни въпроси и отговори

Експертите отговориха на най-честите въпроси на читателите: Александра Медведева, адвокат в Московската адвокатска колегия и Светлана Киреева, ръководител на офиса на агенцията за недвижими имоти МИЕЛ.

Източници на

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/